税金対策、マンション投資の効果とは?節税の仕組みを解説

マンション投資


税金対策にマンション投資!という宣伝文句をよく目にします。



あなたもそういった広告や、電話営業を受けたことがあるかもしれません。



しかし、マンション投資=税金対策というのはイメージだけで、本当に節税になるのか、なぜ節税対策と言われているのか、理解が難しいところです。



理解しないまま営業の言葉に乗せられて投資を始めると、痛い目を見ることになるかもしれません。



この記事では、マンション投資を利用した所得税の節税の仕組みと、その注意点について詳しく解説します。







税金対策としてのマンション投資とは?




節税対策を本気で考えるのは、高給取りのサラリーマンが多いのではないでしょうか。



毎月給与から控除されている源泉所得税の金額は、1年間合計するとかなりの額になります。



その毎月控除されている源泉所得税の還付を受けることが、マンション投資をする目的です。



マンション投資による節税の手法




不動産投資で得た収入は当然確定申告をしなければなりません。



確定申告では、総収入額から必要経費を引いて算出された所得に対して所得税がかかります。



不動産所得の計算をする上で参入できる必要経費の一例を挙げると、次のような経費が該当します。



  • 固定資産税や収入印紙等の税金類
  • 減価償却費
  • 火災保険料
  • マンションの管理手数料
  • 仲介手数料(購入初年度)
  • その他マンション運営に要した交通費や会議費等


不動産投資で節税を目指す場合、これらの経費を収入より多く計上しなければなりません。



不動産所得を赤字にすることによって、給与から控除されている源泉所得税の還付を受けることができるのです。



不動産所得の節税方法についてはコチラの記事をあわせて参考にしてください。

税金対策、不動産所得編!経費を最大限計上して節税しよう



節税目的での不動産投資、落とし穴とは?




マンション投資落し穴


ここまで読んで違和感がありませんでしたか?



不動産投資をする目的の一つはもちろん節税でしょうが、それ以外にも「賃貸収入」という不労所得を得ることも重要な目的のはずです。



しかし、マンション投資で節税するためには、確定申告で赤字申告をする必要があります。



「節税」と「賃貸収入で稼ぐ」ということは相反した利益であり、両立が難しいのです。



もちろん、節税目的で赤字申告をすると言っても、実際に損をしなければならない訳ではありません。



購入した建物の減価償却費など、支出を伴わない経費を多く計上することで、帳簿上のみ赤字にすることを目指すという意味です。







減価償却期間に注意!




実際に損失が出ている訳ではないのなら、何が問題なの?と思いますよね。



それは、減価償却費は計上できる期間が決まっているという点です。



不動産所得の計算上、計上できる経費のうち減価償却費がかなりの割合を占めます。



その減価償却費が計上できている間は、家賃収入で不労所得を得て、確定申告では税金が還付になるという「いいとこ取り」を実現できる可能性は高いです。



しかし、いずれ減価償却費が計上できなくなるときがやってきます。



特に中古物件の場合、新築物件に比べて減価償却できる期間が短いため、注意が必要です。



減価償却費が計上できなくなると、確定申告で赤字申告をすることはかなり難しくなります。



赤字申告ができないとなると、結果的に所得税の負担が増大してしまうことになるのです。



鉄筋コンクリート造の建物の減価償却期間は、新築であれば47年間と定められています。

中古の場合、下記の式で減価償却期間を求めます。

47年から築年数を差し引いた年数に、経過年数の20%に相当する年数を加えた年数

築年数が20年の中古マンションを購入した場合は、次のようになります。

(47年-20年)+20年×20%=31年




減価償却期間が終了し、所得税の負担が増えてしまううえに、ローンの返済が残っているとなると生活に大きな影響を及ぼす可能性があります。



以上のように、マンション投資は一時的に節税効果はありますが、数十年という長い目で見たときにリスクを内包していると言えるのです。



その他のマンション投資の注意点




マンション投資リスク


マンション投資は節税になるといういい面しか見ていないと、リスク面に気づかない可能性が高くなります。



先ほど説明した減価償却費以外にも注意すべき点がまだあります。



例えば、不動産を購入した時にかかる不動産取得税が挙げられます。



不動産取得税の税率は、購入価格の4%と定められています。



5,000万円のマンションの購入をした場合、200万円もの税金が発生するのです。



不動産取得税の支払いは購入年度に限りますが、決して無視できる金額ではないはずです。



また、毎年必ず発生する固定資産税も負担になる可能性があります。



実際に節税できる金額より、毎年の固定資産税の支払いの方が高くつくようでは本末転倒です。



さらには、将来マンションを売却した場合、その利益に対してまた税金がかかります。



このように、マンション経営をすると、常に税金面の悩みがついてまわることになるのです。



税金以外にもリスクはある!




ここまで主に税金面のリスクについて説明してきましたが、当然それ以外のリスクも存在します。



例えば、居住者が入らなかったり、家賃の滞納などの問題が挙げられます。



また、入居者が死亡してしまった場合に、事故物件扱いとなり家賃を下げざるを得ない状況になるかもしれません。



それ以外にもマンションの価値の下落や天災によるリスクなど、様々な面を考慮する必要があります。



マンション投資は長期間に渡るものなので、すべてを見通すことは不可能に近いです。



節税だけを目的に不動産投資に手を出すと、これらの面で思わぬ損をしてしまう可能性があります。



個人的な意見ですが、不動産投資は安定収入を得ることを一番の目的として行い、節税効果はあくまで付随的なものと捉えるべきだと思います。



不動産投資で大きな利益が出ると節税には結びつかないかもしれませんが、投資としては成功しているため、プラス面も大きいのではないでしょうか。



この記事は以上になります。



マンション投資は節税面だけでなく、リスク面にもしっかり目を向けて、慎重な判断の元に行うようにしましょう。



コメントを残す

サブコンテンツ

このページの先頭へ