税金対策、不動産所得編!経費を最大限計上して節税しよう

税金対策不動産


不動産経営というと、不労所得で楽な生活を・・・といったイメージがありませんか?



しかし実際には、税金対策として不動産経営を行っている人が数多くいます。



税金対策として不動産経営をする場合、莫大な利益を上げてしまっては意味がありません。



できる限り不動産所得を抑えないと、節税どころか逆に税額が増えることになるからです。



この記事では、不動産所得の税金対策について詳しく説明します。



不動産所得を圧縮する方法を学んで、節税を実現しましょう。







不動産所得とは?




不動産所得とは、簡単に説明すると「不動産の賃貸収入で得た利益」と言えます。



ちなみに、マンション等の不動産を売却した時は譲渡所得に該当するため、不動産所得とは無関係です。



また、不動産の賃貸収入の規模が大きくなると、不動産の貸付が事業とみなされ、事業所得として申告しなければならない場合もあります。



ただし、一般的には「不動産の賃貸収入で得た利益」という認識で良いでしょう。



不動産収入の総収入金額には、賃貸料収入のほかに、次のものが含まれます。



不動産所得の総収入金額に含まれるもの
  • 名義書換料、更新料または頭金などの名目で受領するもの
  • 敷金や保証金のうち、入居者に返還しないもの
  • 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など

引用:国税庁ホームページ



これらの収入の合計が、不動産経営の総収入金額となるのです。



税金対策、不動産所得の節税方法は?




ここからは、具体的な節税方法について説明していきます。



まず、不動産所得の金額は次のように計算します。



不動産所得の金額の計算方法

総収入金額-必要経費=不動産所得の金額



不動産所得がある人は、その他に給与所得がある人が多いのではないでしょうか。



その場合、不動産所得を赤字にすることで、給与から天引きされた源泉所得税の還付を受けることができるのです。



個人事業主にも似たようなメリットがあります。



不動産所得の赤字と、事業の黒字を相殺することができるのです。



不動産投資をする一番のメリットはここにあります。



ただし、不動産所得を赤字にすると言っても、実際に損をしてしまっては本末転倒です。



実際の年間収支は黒字にしつつ、帳簿上のみ赤字にすることを目指しましょう。



経費を漏れなく計上しよう




経費計上


赤字にしたいからと言って、なんでもかんでも経費計上するのは問題です。



逆に経費計上が少なすぎるのも、税金の負担に悩まされることになります。



計上が許される範囲の経費を漏れなく計上することで、適正な方法で最大限の節税をすることができるのです。




ここからは不動産所得の計算上、計上できる経費の詳細について解説していきます。




減価償却費




減価償却という言葉は聞きなれないかもしれませんが、不動産投資をする上では無視することができない制度です。



通常、経費は支払った年の経費として全額を計上しますよね。



しかし、建物等の高額な物は支払った年に消費されるようなものではありませんし、その効果も長年にわたります。



このような高額の支出は、経費ではなく資産として計上しなければなりません。



「じゃあ建物の購入費は経費にできないの?」と思われたかもしれませんが、そうではありません。



資産にはそれぞれ耐用年数という減価償却の期間が決められており、購入費をその年数で割った金額を毎年経費に計上することになります。



要するに、購入年に一括経費計上できない代わりに、今後数十年にわたって少しずつ経費計上ができる、というイメージです。



なお、減価償却の対象となるのは建物や車といった経年劣化する資産に限ります。



土地の購入費は建物同様資産計上しなければなりませんが、減価償却の対象とはなりませんので注意が必要です。



ローンの利息




銀行の融資を受けて不動産を購入した場合、月々ローンの返済が発生します。



この返済自体は経費にはならないのですが、ローンの利息については経費計上が可能です。



借入をしている場合、年末あたりに借入先の銀行からローンの返済予定表が送付されてきます。



その返済予定表に利息の金額も記載されていますので、失くさないよう注意しましょう。



また、融資を受けた際に銀行に支払う手数料も経費になりますので、こちらも忘れないように気を付けましょう。







修繕費




不動産を購入してから年数が経過したり、そもそも中古マンションを購入した場合には、修繕費が発生していると思います。



修繕費には、具体的には部屋のクリーニング代、壁紙の張り替え、エアコン工事などの支払いが該当します。



これらの支出はすべて経費として計上が認められています。



また、マンションを購入した場合に発生する、共用部分にかかる費用や管理費、修繕積立金として支払っている費用も経費に計上することができます。



ただし、修繕費については1点注意すべきポイントがあります。



修繕費とは、文字通り設備や機能を「修繕」するための支出を指します。



ですから、「修繕」のレベルを明らかに超える工事については修繕費とはならず、資産計上しなければなりません。



例えば、単に壁紙を張り替えるだけであれば修繕費に該当しますが、部屋のレイアウト変更のための工事は「修繕」のレベルを超えるため、資産計上することになります。



この辺りは判断が難しいところもありますので、税理士や税務署に問い合わせてみることも検討してください。



管理会社への管理手数料




不動産会社に対して支払う、マンションの管理や集金代行等の手数料は、経費計上が認められます。



勘定科目に特に決まりはありませんので、「管理費」や「支払手数料」等の科目に計上すれば問題ありません。



保険料




ここで言う保険料は、生命保険等の保険料控除ではありません。



不動産を経営するに当たって必須とも言える、火災保険の支払いです。



その火災保険料の支払いは、経費として認められます。



火災保険以外にも、例えば地震保険へ加入している場合には、そちらも経費計上が可能です。



その他諸経費




代表的な経費を紹介してきましたが、まだまだ経費計上が可能な支出は存在します。



例えば、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、収入印紙などの税金は経費計上が認められます。



また、税理士や司法書士、行政書士への支払報酬も経費として認められます。



それ以外でも、不動産の経営に要したと言える費用は経費となります。



例を挙げるとキリがありませんが、勉強のための書籍代、セミナー代や、不動産の視察のための交通費、ガソリン代、またはそれらに付随する食事代等が挙げられます。



まだまだある!その他の節税方法




不動産所得限定の話ではありませんが、経費計上以外にも節税方法は存在します。



例えば定番の、小規模企業共済や生命保険に加入する方法がまず考えられます。



また、不動産事業の規模が大きくなってきたときに、青色申告の適用を受けることができます。



そうすれば青色申告特別控除10万円に加え、専従者給与を支給することもできるため、節税の幅が広がります。



確定申告で適用できる控除については、コチラの記事で詳しく説明しているので、あわせて参考にしてください。


税金の控除、全種類をまとめて解説!確定申告で節税しよう



不動産所得の税金対策についての説明は以上となります。



不動産所得を圧縮し、最大限の節税を果たしましょう!



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