相続税と路線価格の関係とは?遺産に土地建物がある場合の計算方法




相続税は、実際に残された遺産の金額をもとに計算します。



遺産が現金で残されている場合には計算はとても単純ですが、不動産(土地や建物)の形で残されている場合には、まず遺産の評価額を定めることから始める必要があります。



具体的には、土地や建物の路線価格から相続税評価額を求めることになります。



以下では路線価格から遺産の評価額を求める具体的な方法について解説させていただきます。


相続税と路線価格の関係







上でも少し説明させていただきましたが、相続税の計算は、遺産として残された財産の評価額(相続税評価額)を計算することから始めます。



遺産が不動産の形で残されている場合、その評価額は「路線価」に基づいて計算します。



路線価とは、ごく簡単に言うと国が「この地域の個の区画の1㎡あたりの値段はこれだけ」と定めている価格のことです。



この価格は数年に1度再計算され、国税庁のホームページで公表されます。



不動産とは土地と建物のことをいいますが、路線価に基づいて相続税評価額を計算する手続きが異なりますので、以下ではそれぞれの方法について順番に解説させていただきます。




土地の相続税評価額を計算する方法







土地の相続税評価額は、以下の計算式によって計算します。



土地の相続税評価額=路線価×地積



地積というのは簡単に言うと土地の正確な面積のことです。



計算式から明らかなように、土地の相続税評価額を知るためには、路線価と地積のそれぞれの具体的な数字を確認する必要があります。



地積の数字を確認する




地積の具体的な数字を確認するためには、毎年4月ごろに土地所有者のところに送られてくる「固定資産税の納税通知書」の地積の項目をみます(必ず最新のものを準備します)



私が相談を受けた例で誤解されている方が多いのは、土地が共有になっているケースです。



固定資産税の納税通知書に記載されている数字は「1筆の土地」ごとの数字です。



なので、もしその土地が複数人の共有財産となっている場合には、1筆の土地×自分の持ち分割合の形で自分の所有持ち分の地積を求める必要があります。




固定資産税の納税通知書を確認する




次に、路線価を確認します。



インターネットで「路線価 平成30年 国税庁 ホームページ」と検索すると、平成30年分の全国の路線価が表示されているページを閲覧できます(地図のページが出ると思います)



この中から自分が所有している土地を検索して、自分の土地付近の地図を表示させてください。



そうすると、土地の図の中に「215D」といったように数字が表示されていると思います。



これが「路線価」で、1平方メートル当たりの価格が千円単位で表示されています。



路線価「215D」の意味




例えば上の「215D」とは1平方メートル当たりの路線価が21万5000円ということになります。



数字の横にアルファベットで「D」と入っているのは、借地権の割合です(A~Gまで90%~30%:10%刻みです。Dなら60%)



借地権というのはごく簡単に言うと土地の所有者が土地を他人に貸している場合に、その借り手のために設定する権利のことです。



(土地の上に建物を建てるためにはその分だけ土地を使う必要がありますから、そのために設定するのが借地権です)



上の例で「215D」と表示されている場合は、「ここは1平方メートル当たり路線価21万5000円の土地だけど、そのうち60%の割合の広さには借地権が設定されていますよ」という意味になります。




相続税評価額を計算する




地積と路線価の正確な数字がわかったら、土地の相続税評価額を計算します。



土地の相続税評価額の計算式は「地積×路線価」ですから、例えば地積が200㎡、路線価が21万5000円だったとすると、この土地の相続税評価額は200㎡×21万5000円=4300万円ということになります。




建物の相続税評価額を計算する方法




次に、建物の相続税評価額の計算方法について説明させていただきます。



建物について固定資産税の納税通知書だけを見れば問題ありません(路線価を確認する必要はありません)



建物の相続税評価額は、固定資産税の納税通知書記載の「固定資産税評価額」とイコールになります。



(私が相談を受ける例で多いのが、この固定資産税の納税通知書を紛失してしまっているケースですので注意してください)



遺産として土地と建物が残されている場合には、この両者の相続税評価額を合算して、相続税の計算を行うことになります。







相続税の計算方法




相続税の計算方法について、基本的な部分について解説させていただきます(実際の不動産の相続税計算は複雑なので、税理士などの専門家に相談するのが適切です)



相続税の金額は、以下の計算式で計算します。




  • ①課税遺産総額=(正味の遺産総額-基礎控除額)
  • ②課税遺産総額に各法定相続人の相続割合をかける
  • ③速算表でそれぞれの相続税額を計算する




  • 以下、順番に解説します。



    ①課税遺産総額の計算




    正味の遺産総額とは、プラスの財産とマイナスの財産を合算した数字のことです。



    例えば、不動産が1億円分あるけど、借金が3000万円ある場合には正味の遺産総額は7000万円となります。



    また、ここでいう遺産の金額は上で見た「相続税評価額」ですから、例えば土地の場合には「地積×路線価」で相続税評価額を計算します。



    相続税の基礎控除は「3000万円+600万円×法定相続人の数」で計算します。



    例えば、亡くなった人に配偶者と子供2人がいた場合であれば、法定相続人は3人ですので、相続税の基礎控除は3000万円+600万円×3人=4800万円となります。



    このとき正味の遺産総額が1億円だったとすると、課税遺産総額は1億円-4800万円=5200万円ということになります。



    ②各法定相続人の相続割合をかける




    課税遺産総額が計算出来たら、各相続人の法定相続分の割合をかけます。



    上の配偶者1人、子供2人の例を使うと、配偶者の法定相続分は2分の1、子供の法定相続分はそれぞれ4分の1ずつです(遺言でこれとは異なる相続割合を定めている場合にはそちらに従います)



    なので、課税遺産総額に各法定相続人の相続割合をかけると以下のようになります。





  • 配偶者:5200万円×2分の1=2600万円
  • 子供 :5200万円×4分の1=1300万円
  • 子供 :5200万円×4分の1=1300万円





  • ③速算表でそれぞれの相続税額を計算する




    税率と控除額は課税遺産総額がいくらかによって決まります(インターネットで「相続税 速算表 平成30年 国税庁」で検索してください)



    上の例では、それぞれの相続税は以下のようになります。




  • 配偶者:2600万円×10%=260万円
  • 子供 :1300万円×10%=130万円
  • 子供 :1300万円×10%=130万円
  • 合計 :520万円




  • まとめ




    今回は、相続税計算の基本となる相続税評価額の考え方について解説させていただきました。

    不動産に関する相続税の計算は非常に複雑ですので、実際に申告を行う必要がある際には税理士などの専門家に相談するのが適切です。



    ただし、大まかな計算方法について理解しておくと専門家に依頼する場合にも手続きがスムーズに進められるようになりますから、本文で解説させていただいた内容を中心に理解しておくと良いでしょう。



    私が相談を受ける際にも、基本的な相続税計算の方法については理解していただいたうえで相談をお受けすることが多いです。



    路線価格を知るための資料である固定資産税の納付書は紛失しないように注意してくださいね。

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