不動産所得の必要経費に登記費用は含まれる?節税になる支出とは




不動産所得の金額は、年間で得た家賃収入などの合計から、必要経費の合計額を差し引きして計算します。



当然、必要経費を多く計算に含めるほど所得は小さくなり、所得税の負担も小さくなります。



不動産所得の必要経費としては登記費用その他の支出が該当します。



今回は、不動産所得計算で必要経費に含めることができる出費について具体的に解説させていただきます。



不動産所得の必要経費に登記費用は含めて良い?







不動産を購入したり、他人のために権利を設定したりしたときには、不動産登記を行うのが一般的です。



不動産登記を行うためには、法務局に対して登録免許税などを支払うほか、手続きを依頼した司法書士などの専門家に対して手数料を支払う必要があります。



これらの登記費用は不動産所得の計算上必要経費に含めても問題ありません。



ただし、不動産所得の必要経費にすることができるのは、家賃収入を得るために必要になった費用に限られます。



例えば、不動産投資とは全く関係のないマイホーム購入のための登記費用などは不動産所得計算の必要経費に含めることはできません。



登記をする意味とは







登記にはさまざまな費用が発生するので、私が相談を受けた例でも「そもそも登記なんてしないでいいのでは?」と考える方も少なくありません。



しかし、不動産を購入した後、登記をしない場合のデメリットとしては次のようなことが考えられます。




買主が複数人いるときは、登記をした人が所有者となる

例えば、あなたがAさんから不動産を購入して代金3000万円を払ったとします。



その後、Aさんがあなた以外にもBさんに対してまったく同じ物件を売る契約をしたとします(法律上こうした契約は有効です)



このような場合、物件をめぐってあなたとBさんが所有権を主張しあうことになりますが、その優先順位は「登記を誰が先にしたか」によって決めるのです。



ですから、このケースでもしBさんの方があなたよりも先に登記をしていたとすると、物件の所有者はBさんということになります。



もちろん、あなたとしては代金3000万円をAさんに返せといえますが、Aさんがその3000万円を使い切っていて、自己破産などをした場合には、実質的にお金を取り戻すことができなくなってしまいます。



このケースでは、登記をすることを怠ったために、代金3000万円をとられただけでなく不動産の所有権も失うということになります。



不動産を担保にして融資を受ける際には登記が必要




あなたが所有している不動産は、あなたが銀行などから融資を受けるときの担保にすることができます。



担保とは、ごく簡単にいうと「もし私が借金を返さない場合には、私のこの所有物件をわたします」と約束することです。



例えば、その所有物件に3000万円の価値があったとすると、銀行としては3000万円でまでであれば確実に回収することができますから、あなたに融資ができるわけですね。



しかし、銀行が担保の調査をするときには、その不動産の登記の内容を確認するのが一般的です。



もし登記していない不動産を担保にしようとした場合、「この不動産は、本当にこの人の所有物なのか?」と疑いをもたれてしまいます。



私が相談を受けた例でも、登記していない不動産を担保にお金を借りるのは非常に難しいのが現実です。



登記をしていないとトラブルに巻き込まれる原因になりますから、不動産を購入した時にはできる限り登記を済ませておくようにしましょう。




不動産投資関連で必要経費に含められるもの




上でも少し触れましたが、不動産取引では登記費用以外にも次のようなものを必要経費に含めることができます。




不動産取引によって生じることが多い必要経費

  • 司法書士に支払う手数料
  • 減価償却費
  • 印紙税・固定資産税など一定の税金
  • 不動産担保ローンの支払利息
  • 不動産業者に支払う費用




  • 以下で具体的な内容について確認しておきましょう。




    司法書士に支払う費用




    司法書士は登記に関する専門家です。



    法律家というと弁護士がまずイメージされますが、不動産取引に関しては弁護士よりもむしろ司法書士と相談するケースの方が多いかもしれません。



    賃貸アパートなどの不動産物件を購入した際には、売主と売買契約書を交わした後、法務局に行って不動産登記を行う必要があります。



    不動産登記は自分で行っても問題ありませんが、法律上の手続きに慣れていない場合には司法書士に依頼するのが安全です。



    このとき司法書士に支払う費用が発生しますが、この費用については不動産所得を計算する際に必要経費に含めることが可能です(支払手数料などの項目で会計ソフトに入力しましょう)



    減価償却費の仕組み




    不動産投資を考える場合に、もっとも大きな必要経費項目となるのが減価償却費です。



    減価償却費とは、ごく簡単に言うと「買ったものを、使う期間に応じて必要経費として計上する」ことをいいます(これでもちょっと難しいので具体例を見てください)



    例えば、1億円の鉄骨賃貸アパートを購入した場合には、その使用期間は34年と法律で決まっています(実際にはもっと早く立て替えるかもしれませんが、税金の計算上はこうなっています)



    購入価格1億円をこの34年間で割ると、1年あたり約290万円ですが、不動産所得の計算は1年ごとに行う必要がありますから、毎年この290万円を必要経費として計上し、34年間トータルで1億円を経費として処理するわけですね。



    不動産物件は非常に高価ですから、この原価昇格日の形で必要経費として処理する金額もとても大きくなります。



    なお、実際には償却率という概念を用いて減価償却費の計算を行います。



    くわしくは顧問を依頼している税理士などに相談してみてくださいね。




    必要経費になる税金とならない税金




    不動産投資では何かと税金を支払う場面が多くなります。



    法務局で登記をしたら登録免許税、契約書を作ったら印紙税、物件を所有したら固定資産税…などなど、税金の負担は決して小さくありません。



    これらの税金は原則として必要経費として処理できますが、以下のようなものは必要経費として処理することはできないので注意しておきましょう。




    必要経費にならない税金等の支払い

  • 所得税の支払い
  • 社会保険料の支払い
  • 住民税の支払い
  • 税抜き経理をしている場合の消費税の支払い
  • 延滞税や加算税
  • 罰金や交通反則金など
  • 損害賠償のために支払ったお金




  • 不動産担保ローンの支払利息




    不動産投資では、購入する物件を担保にローン(金融機関からの借金)を利用するのが普通です。



    金融機関からお金を借りるときには、元本の他に利息を支払う必要があります。



    この利息については「支払利息」として不動産所得を計算する際の必要経費に含めることができます。



    なお、元本支払いは必要経費に含めることができませんので注意しておきましょう。




    不動産仲介業者や管理業者に支払う費用




    不動産業者に物件購入や入居者の紹介をしてもらったときには、彼らに対する手数料を支払う必要があります。



    これらの手数料も必要経費として不動産所得の計算に含めることができます。



    その他、物件の管理費なども必要経費に含めて問題ありません。




    まとめ




    今回は、不動産所得の必要経費について、計算に含めることができるものとそうでないものについて具体的に解説させていただきました。



    不動産投資では登記費用(登録免許税)を中心にさまざまな必要経費が発生しますが、所得計算に含めることができるものについてはもれなく含めておくことが所得税の節税対策につながります。



    必要経費として計算に含めたものについてはレシートや領収書が必ず必要になりますから、出費が出るたびに保管して、確定申告に備えてくださいね。


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